Prima di acquistare un immobile a Londra è opportuno conoscere la procedura di acquisto di un immobile ad uso residenziale in Inghilterra. Di seguito la illustreremo brevemente.
Per il diritto inglese gli immobili appartengono alla Corona ed il singolo può essere titolare di un interesse in relazione agli stessi, che gli attribuisce determinati diritti. La legge riconosce quali interessi i freehold ed i leasehold.
Il freehold è il più ampio, in quanto è di maggior durata, potendo difatti durare all’infinito, finché ci sono persone aventi titolo.
Il leasehold o lease ha una durata limitata che viene fissata in termini precisi e determinati. Occorre sottolineare, al fine di comprendere l’istituto in questione, che leaseholder, non è un avente causa della Corona, bensì del cosiddetto landlord. Il lease è stato definito come “concessione del diritto al possesso esclusivo di un bene immobile per un periodo di tempo determinato, inferiore a quello che il cedente ha sullo stesso bene”. Tale definizione permette di individuare gli elementi essenziali dell’istituto di cui si tratta, che sono il possesso esclusivo ed il termine determinato inferiore a quello del dante causa.
La procedura per la compravendita immobiliare nel Regno Unito è diversa da quella italiana.
La principale differenza dal sistema italiano è che non è obbligatorio rivolgersi ad un notaio e – in via teorica – è possibile anche il c.d. “fai da te”, sebbene nessuna banca concederebbe un mutuo senza l’intervento di un avvocato (solicitor).
In pratica, nella maggior parte delle transazioni di compravendita immobiliare, l’intero procedimento di compravendita (conveyancing) è gestito dai solicitors, generalmente uno per il venditore (Vendor’s Solicitor o Seller’s solicitor) e uno per l’acquirente (Buyer’s solicitor).
L’acquirente deposita tutta la somma necessaria in anticipo sulla data di conclusione (completion date) sul conto del proprio solicitor; nel caso di mutuo, la somma mutuata viene erogata direttamente sul conto del solicitor del compratore.
Il versamento dei tributi va effettuato alla Inland Revenue assieme alla presentazione del documento contenente tutti i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’attestazione di avvenuto pagamento; tale documento sarà poi trasmesso anche alla Land Registry per ottenere la trascrizione degli atti relativi all’immobile nei pubblici registri.
Nel caso in cui l’immobile in vendita sia ipotecato, il solicitor dovrà accordarsi con l’acquirente su come estinguere l’ipoteca.
Il Vendor’s Solicitor è responsabile nel confronti della banca che ha in corso il mutuo ed ha il compito di trasferire la somma di denaro necessaria all’estinzione del suddetto mutuo e preparare un apposito documento di estinzione dell’ipoteca (form of discharge).
Anche in questo caso, come in quello dell’acquirente i passaggi di denaro avvengono tramite il conto del solicitor.
La cifra necessaria per l’estinzione dell’ipoteca viene trasmessa all’ente mutuante che rilascerà una ricevuta, necessaria per dimostrare alla Land Registry l’avvenuta estinzione dell’ipoteca.
Exchange of Contracts
(Scambio di Contratti)
Ai sensi del diritto inglese l’Exchange of Contract è un accordo orale per l’acquisto o la vendita dell’immobile e non è vincolante.
Di norma, in questa fase l’acquirente versa al venditore il 10% del valore complessivo in attesa dello scambio definitivo di contratti. Nel frattempo ciascuna delle parti ha la facoltà di ritirarsi, di richiedere un aumento sul prezzo di vendita o una diminuzione del prezzo di acquisto senza che la controparte abbia diritto alcuno a rivalsa.
Una volta accertata la bontà del titolo di proprietà e delle altre condizioni contrattuali negoziate, il Buyer’s Solitor restituisce il contratto di compravendita al Vendor’s Solicitor.
Ciascuna parte – o chi ne fa le veci – firma una copia dei documenti per lo scambio dei contratti; solamente da questo momento il contratto diviene efficace e gli accordi diventano vincolanti per il venditore e per l’acquirente.
Completion
(Rogito o Perfezionamento della Compravendita Immobiliare)
Al momento della completion, viene versato il saldo del prezzo di acquisto della proprietà (leasehold o freehold, a seconda dei casi) passa all’acquirente. La completion comporta il pagamento del prezzo concordato dalle parti nella fase delle trattative (requisitions); ciò avviene tramite bonifico bancario dal conto del Buyer’s Solicitor al Vendor’s Solicitor.
Dopo l’avvenuto pagamento del prezzo pattuito, il Vendor’s Solicitor verifica, la regolarità del titolo (deed) e l’invia al Buyer’s Solicitor.
Successivamente avverrà il pagamento delle tasse alla Land Registry e la registrazione del titolo da parte dell’ avvocato del compratore e al pagamento ed estinzioni di eventuali ipoteche da parte dell’ avvocato del venditore.
Post Completion
(Formalità Post-Perfezionamento)
In seguito al perfezionamento della vendita, i legali completeranno le ultime formalità incluso il pagamento dell’imposta di registro in vigore dal 1° dicembre 2003, Stamp Duty Land tax e l’iscrizione presso la Land Registry, l’Ufficio del Catasto di Sua Maestà.
Aspetti Legali e Fiscali in UK
Premessa
Tipi di società in Inghilterra:
Le principali forme societarie previste dalla legislazione britannica per la costituzione di un’azienda sono le seguenti:
- LTD (Private Limited Company): la nostra Srl
- PLC (Public Limited Company): la nostra SpA
- LLP (Limited Liability Partnership)
- Branch di una azienda estera
Struttura di una Limited
Una Limited deve avere sede legale nel Regno Unito. La denominazione sociale può essere liberamente scelta e deve contenere l’indicazione di “Limited” o “Ltd” (per esempio, Alpha Ltd).
Gli organi necessari sono due:
Il socio unico o i soci (shareholders).
Soci possono essere una o più persone fisiche o società aventi qualsiasi cittadinanza o nazionalità. L’identità dei soci può anche essere nascosta utilizzando il servizio di intestazione fiduciaria delle azioni per garantire l’anonimato dei soci (nominee shareholder). In questo caso, il cliente sottoscriverà un trust agreement con la trust company di ItalianLimited che presta servizi fiduciari, la quale deterrà le azioni della società per conto del cliente (beneficial owner). Il cliente potrà revocare l’intestazione fiduciaria in qualsiasi momento.
Almeno un amministratore (director).
Amministratore può essere una persona fisica o una società avente qualsiasi cittadinanza o nazionalità. Un soggetto che sia stato dichiarato fallito in Italia o in qualsiasi altro Paese diverso dal Regno Unito può essere amministratore di una Limited. Egli, infatti, è fallito in Italia, ma non nel Regno Unito. L’identità degli amministratori può essere protetta utilizzando il servizio di amministrazione fiduciaria (nominee director). In questo caso, il cliente sottoscriverà un trust agreement con un professionista locale fornito da ItalianLimited, il quale assumerà l’incarico di amministratore per conto del cliente (beneficial owner). Il cliente potrà revocare l’amministratore fiduciario in qualsiasi momento.
La struttura minima prevede un socio unico che assuma anche la carica di amministratore.
Una volta che la società è stata costituita e iscritta presso il Companies House, tutte le informazioni relativa alla stessa sono accessibili liberamente da parte di chiunque, anche presso il sito internet del registro delle imprese inglese http://www.companieshouse.gov.uk/
Profili fiscali
L’analisi dei profili fiscali della costituzione di una società in Italia o all’estero richiede conoscenze specifiche e non può essere affrontata in termini generali, ma richiede una valutazione caso per caso. E’ pertanto consigliabile avvalersi di apposita consulenza da parte di un professionista esperto.
Con riferimento al 2013, le aliquote della corporation tax inglese sono le seguenti:
- Small Companies (fino a 300.000 sterline di utili): aliquota 20%.
- Main rate (oltre 300.000 sterline di utili): aliquota 23,75%.