Investire negli Stati Uniti, per chi non conoscesse questo mercato, può trasformarsi in un evento abbastanza singolare, anche nel caso di semplice acquisto di un immobile. Per tale ragione si consiglia di avvalersi, fin dalle prime trattative, del supporto di un legale o un consulente con esperienza locale in materia immobiliare, che possa opportunamente assistere l’acquirente.
Negli Stati Uniti è, infatti, compito dell’avvocato assistere l’acquirente anche nel confronto negoziale con i venditori i quali, a volte, per tradizione locale, possono essere piuttosto aggressivi nei metodi di azione e di confronto, e che sono spesso affiancati anche dall’agente immobiliare che rappresenta il venditore.
Accade di frequente, nel predetto contesto, che quest’ultimo si faccia forza della poca esperienza dell’acquirente per imporre prezzi non conformi al mercato o clausole contrattuali eccessivamente onerose.
Ad un avvocato con esperienza, di contro, sarà sufficiente un primo appuntamento di trattazione dell’operazione per chiarire al cliente come condurre le trattative con gli agenti americani e come trovarne uno fidato e qualificato, che conosca bene l’area interessata e possa verificare la ragionevolezza del prezzo. È altresì importante, soprattutto per l’acquirente che compri per la prima volta in questo paese, avvalersi di un professionista di settore che lo assista nella negoziazione dei termini economici e svolga le ulteriori incombenze di cui si parlerà di seguito.
Ogni operazione immobiliare commerciale presenta peculiarità legate al tipo di proprietà oggetto della compravendita. Inoltre, leggi e regolamenti statali e locali trovano applicazione in diverse modalità, ivi inclusi aspetti fiscali relativi ai mutui ed imposte di trasferimento, registrazioni, piani regolatori, regolamenti condominiali e norme ambientali.
Altre considerazioni devono essere fatte qualora, per esempio, si acquisti un edificio ad uso uffici.
L’acquirente dovrà valutare, in questi casi, il reddito generato ed in particolare dovrà analizzare i contratti d’affitto più importanti per verificare che il reddito e la continuità dello stesso corrispondano effettivamente a quanto prospettato dal venditore.
Qualora l’edificio abbia destinazione abitativa, cioè comprenda al suo interno degli appartamenti che sono affittati dal proprietario dell’edificio, sarà necessario verificare i tipi di locazione, valutando in particolare se siano presenti porzioni immobiliari il cui canone locativo è regolato per legge.
Nel caso in cui, poi, si acquisti un terreno edificabile, sarà estremamente importante verificare l’edificabilità stessa così come la fattibilità di una eventuale suddivisione immobiliare.
Un avvocato che abbia familiarità con la materia immobiliare, é in grado di prospettare all’acquirente tutte le spese imprescindibili ed i criteri di valutazione più appropriati. È, altresì, compito dello stesso far svolgere gli accertamenti sul titolo, sulla congruità delle spese condominiali e su altri similari aspetti.
L’acquisto immobiliare avviene, solitamente, in due separati momenti: a quello della firma del contratto di compravendita o compromesso, che spesso include ulteriori formalità (finanziamento, polizza assicurativa, risoluzioni di eventuali problemi con il titolo di proprietà, ecc.) si aggiunge infatti, successivamente, la “chiusura” o il rogito, cioè il momento in cui il titolo di proprietà viene effettivamente trasferito all’acquirente. Il contratto di compravendita è solitamente composto da un modello standard e prestampato, e da un addendum (c.d. “rider”) che contiene i punti negoziali di maggior rilievo. Come è facilmente comprensibile, la parte giuridicamente più impegnativa consiste nella preparazione dei rider, anche se a volte una particolare clausola standard può diventare oggetto di prolungate trattative e revisioni, e alla fine può essere cancellata e emendata da una clausola sostitutiva che, per l’appunto, verrà inclusa nel rider.
Escrow Account
Alla firma del contratto l’acquirente deve depositare a titolo di CAPARRA il 10% del prezzo d’acquisto dell’immobile su un conto vincolato speciale, l’escrow account, gestito da un escrow agent (la Title Company, il Broker o l’avvocato della parte acquirente), che non è parte dell’accordo di compravendita e che ha esclusivamente un obbligo di custodia del denaro ricevuto.
Ai fini del deposito, viene stipulato un escrow aggreement, cioè un accordo col quale venditore ed acquirente stabiliscono di depositare presso l’escrow agent delle somme oggetto del contatto a titolo di garanzia, che verranno poi rilasciate all’avverarsi di condizioni espressamente stabilite dalle parti.
Scopo del deposito in escrow account è garantire all’acquirente un recupero facile e veloce del denaro nel caso in cui l’acquisto non si concluda per causa imputabile al venditore.
L’importo viene svincolato a favore del venditore solo al momento del closing.
Aspetti Legali e Fiscali in U.S.A.
Premessa
La competitività e la forza dell’economia americana è in parte attribuibile alla rapidità ed elasticità delle procedure atte a costituire le società ed altri enti giuridici negli Stati Uniti nonché alla relativa semplicità amministrativa nel gestire società non quotate in borsa. Nelle note che seguono si prendono in esame le principali forme societarie statunitensi ed i corrispondenti soggetti giuridici nel diritto italiano.
Le Forme Societarie più Comuni
Le più comuni forme societarie nel sistema statunitense sono:
- le Corporation (c.d. “Inc.” o “Corp.”)
- le Limited Liability Company (c.d. “LLC”)
Queste due tipologie di società di capitale hanno caratteristiche che le fanno assomigliare, per grandi linee, rispettivamente alle Spa ed alle Srl del diritto societario italiano.
Mentre vi sono notevoli differenze tra la Corporation da un lato e la LLC dall’altro, a livello di trattamento fiscale, (vedasi – Il regime fiscale) la Corporation e la LLC presentano molte similarità, anche per quanto concerne gli scopi per cui vengono utilizzate. In linea di massima, la LLC può essere gestita con minori formalità e maggiore flessibilità, e gli organi della LLC sono generalmente più snelli di quelli della Corporation, anche se, molto spesso, nella prassi comune si preferisce estendere alla LLC molti degli stessi istituti tipici delle Corporation cosicché le differenze tra le due forme societarie diventano, in tal caso, ancora meno evidenti.
Tempi per la Costituzione
In via generale, la costituzione di una società richiede pochissime formalità e può effettuarsi in tempi brevissimi (ad esempio: 24-48 ore nello Stato del Delaware ed in alcuni altri Stati). Alla costituzione di una società provvede un legale che prepara l’atto costitutivo (c.d. “Certificate of Incorporation” nel caso delle Corporation) e spesso funge anche da “incorporator“, cioè da soggetto che costituisce la società e la rappresenta fino alla prima riunione degli organi societari.
Nel sistema societario statunitense non esiste l’obbligo di sottoscrivere e depositare un capitale minimo. In realtà, il capitale di una società ha una funzione più contabile che legale.
Il Regime Fiscale
Il regime fiscale degli Stati Uniti è imperniato sull’imposizione a livello federale, statale e locale. Alle imposte federali vanno quindi aggiunte le imposte statali e quelle di alcuni comuni quale, ad esempio, quello della città di New York.
In via generale, è assoggettata alla giurisdizione fiscale degli Stati Uniti ciascuna persona fisica o giuridica che produca, venda beni o servizi o che sia membro di una Limited Liability Company.
La “Corporation” e la “Limited Liability Company”, in breve “LLC”, pur presentando notevoli similarità nella gestione e limitazione di responsabilità, hanno una sostanziale differenza nel trattamento fiscale.
Una Corporation viene tassata direttamente sugli utili societari. Al momento della distribuzione ai soci, i soci americani sono tenuti a pagare le imposte a livello personale ed i soci stranieri sono soggetti a ritenuta alla fonte.
La LLC è assimilata ad una Partnership , cioè ad una società di persone, che da un lato evitano una doppia tassazione per i soci.